Kauf einer Immobilie Unterschied von Wohnfläche und Nutzfläche entscheidet über den Preis

Wer eine Immobilie kauft, sollte sich von einem Makler auch über die genaue Wohnfläche des Hauses oder der Eigentumswohnung aufklären lassen.
Wer eine Immobilie kauft, sollte sich von einem Makler auch über die genaue Wohnfläche des Hauses oder der Eigentumswohnung aufklären lassen. © picture alliance/dpa/dpa-tmn
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Die Suche nach einer neuen Wohnung oder der Kauf eines Hauses kann manchmal ver­wirrend sein, insbesondere wenn es um die Berechnung und Unterscheidung von Flächen­angaben geht.

In Immobilienanzeigen und Mietverträgen tauchen häufig die Begriffe Wohnfläche und Nutzfläche auf, die für Immobilienbesitzer, Mieter und Käufer von großer Bedeutung sind. Doch was ist der Unterschied zwischen diesen beiden Flächenarten und warum ist es wichtig, sie voneinander zu unterscheiden?

Wohnfläche wird nur zum Wohnen genutzt

Die Wohnfläche bezieht sich im Allgemeinen auf die Fläche einer Wohnung oder eines Hauses, die für reine Wohnzwecke genutzt wird. Dies umfasst alle Räume, die zum Wohnen, Schlafen, Essen und Kochen bestimmt sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Mietwohnung oder ein Eigenheim handelt.

In Deutschland ist die Berechnung der Wohnfläche in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und DIN‑Norm 277 geregelt. Diese Regelungen geben vor, wie die Wohnfläche exakt berechnet werden soll und welche Räume bei der Berechnung berücksichtigt werden dürfen.

Hier einige Beispiele für Räume, die zur Wohnfläche zählen:

  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Esszimmer
Ein Blick ins Wohnzimmer: Ein solcher Raum wird in der Regel mit der vollen Fläche berechnet.
Ein Blick ins Wohnzimmer: Ein solcher Raum wird in der Regel mit der vollen Fläche berechnet.© Berthold Fehmer

Es ist wichtig zu beachten, dass einige Räume nur anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche gezählt werden, je nach Deckenhöhe und Nutzungszweck. Räume mit einer Deckenhöhe von weniger als zwei Metern oder Dachschrägen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter werden beispielsweise nur zur Hälfte oder gar nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen.

Die genauen Vorgaben für die Berechnung der Wohnfläche können je nach Bundesland variieren, weshalb es ratsam ist, sich bei Unklarheiten an eine Expertin oder einen Experten zu wenden. Das können etwa Architektinnen oder Immobilienmakler sein.

Nutzflächen können Keller oder Flure sein

Im Gegensatz zur Wohnfläche umfasst die Nutzfläche alle Flächen innerhalb eines Gebäudes, die einen bestimmten Zweck erfüllen. Dabei wird die Nutzfläche in zwei Hauptkategorien unterteilt: Funktionsflächen und Verkehrsflächen.

Funktionsflächen sind solche, die für bestimmte Zwecke genutzt werden und – sofern sie nicht umgebaut wurden – nicht zum Wohnen dienen. Dazu gehören beispielsweise:

  • Keller
  • Dachboden
  • Abstellräume
  • Heizungsräume
  • Waschküchen

Verkehrsflächen hingegen sind Flächen, die für den Zugang zu verschiedenen Räumen innerhalb des Gebäudes benötigt werden. Hierzu zählen in erster Linie:

  • Flure
  • Treppenhäuser
  • Gemeinschaftsbereiche in Mehrfamilienhäusern
Dieser Dachboden ist wieder nutzbar gemacht worden, mit neuem Dachstuhl und neuem Boden. Auch wenn er bewohnt werden kann, wird wegen der Dachschrägen nur eine geringere Wohnfläche berechnet.
Dieser Dachboden ist wieder nutzbar gemacht worden, mit neuem Dachstuhl und neuem Boden. Auch wenn er bewohnt werden kann, wird wegen der Dachschrägen nur eine geringere Wohnfläche berechnet.© Kaiser

Die Nutzfläche umfasst also nicht nur die Wohnfläche, sondern auch die Flächen, die für andere Zwecke genutzt werden oder zur Erschließung der Immobilie dienen. Daher ist die Nutzfläche in der Regel größer als die Wohnfläche.

Auch bei der Berechnung der Nutzfläche gibt es gewisse Vorgaben und Normen, wie beispiels­weise die DIN 277. Diese Norm legt die Grundlagen für die Ermittlung von Grund­flächen und Rauminhalten von Bauwerken fest. In einigen Fällen kann die Nutzflächen­berechnung jedoch von diesen Vorgaben abweichen, je nach den individuellen Gegeben­heiten der Immobilie und den landesspezifischen Regelungen.

Wie wird Wohnfläche berechnet?

Die korrekte Berechnung von Wohn- und Nutzflächen ist entscheidend, um den Wert einer Immobilie, die Mietpreise oder den persönlichen Platzbedarf richtig einzuschätzen. Wie genau Sie bei der Berechnung der Wohn- und Nutzflächen vorgehen müssen, wird im Folgenden näher erläutert:

  • Ermittlung der Grundfläche aller zur Wohnfläche zählenden Räume, gemessen in Quadratmetern (dabei wird jeder Raum einzeln vermessen, indem Länge und Breite multipliziert werden);
  • Berücksichtigung von Dachschrägen und Deckenhöhen: Räume mit einer Decken­höhe von weniger als zwei Metern oder Dachschrägen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter werden nur anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche gezählt;
  • Addition der berechneten Flächen aller zur Wohnfläche zählenden Räume, um die gesamte Wohnfläche zu ermitteln.

Wie wird Nutzfläche berechnet?

  • Ermittlung der Grundfläche aller Funktions- und Verkehrsflächen, ebenfalls gemessen in Quadratmetern (dazu zählen Räume wie Keller, Dachboden, Abstellräume, Flure und Treppenhäuser);
  • Berücksichtigung von speziellen Regelungen für einzelne Räume: In einigen Fällen können Räume nur anteilig oder gar nicht zur Nutzfläche gezählt werden, je nach den individuellen Gegebenheiten der Immobilie und den landesspezifischen Regelungen;
  • Addition der berechneten Flächen aller Funktions- und Verkehrsflächen, um die gesamte Nutzfläche zu ermitteln.

Neben den klassischen Wohn- und Nutzflächen gibt es jedoch auch einige besondere Räume und Flächen, die in der Berechnung von Wohn- und Nutzflächen berücksichtigt werden müssen.

Heizungsräume, Dachboden und Keller

Heizungsräume: Heizungsräume zählen normalerweise zur Nutzfläche, da sie eine technische Funktion erfüllen und nicht direkt für Wohnzwecke genutzt werden. Ihre Fläche wird in der Regel bei der Nutzflächenberechnung berücksichtigt.

Balkon, Terrasse und Wintergarten: Diese Flächen bieten zwar zusätzlichen Raum, werden aber in der Wohnflächenberechnung nur anteilig berücksichtigt. Üblicher­weise werden Balkon- und Terrassenflächen zur Hälfte, Wintergärten jedoch voll­ständig zur Wohnfläche gezählt. Es ist wichtig, die jeweiligen Regelungen und Vorgaben in den verschiedenen Bundesländern zu beachten, da es hier Unterschiede geben kann.

Dachboden: Ein Dachboden kann entweder zur Wohnfläche oder zur Nutzfläche gezählt werden, abhängig von seiner Nutzung und den baulichen Gegebenheiten. Ist der Dachboden ausgebaut und für Wohnzwecke nutzbar, zählt er zur Wohnfläche. Andernfalls wird er als Nutzfläche betrachtet.

Keller: Ein Keller wird in der Regel zur Nutzfläche gezählt, da er für Lager- oder Abstellzwecke genutzt wird. Sollte der Keller jedoch ausgebaut sein und für Wohnzwecke genutzt werden, kann er auch zur Wohnfläche gezählt werden. Hierbei spielen Faktoren wie Deckenhöhe, Belichtung und Belüftung eine entscheidende Rolle.

Die richtige Berechnung und Angabe der Wohn- und Nutzflächen sind sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Käuferinnen und Käufer von Immobilien von großer Bedeutung.

Bedeutung für Käuferinnen und Käufer

Immobilienwert: Die Wohn- und Nutzflächenangaben haben einen direkten Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Eine größere Wohn- oder Nutzfläche kann den Wert einer Immobilie erhöhen, während eine kleinere Fläche den Wert reduzieren kann.

Renovierungs- und Umbaupotenzial: Die Informationen über Wohn- und Nutzflächen können Käuferinnen und Käufern dabei helfen, das Potenzial für Renovierungen oder Umbauten einer Immobilie zu erkennen. Beispielsweise kann eine großzügige Nutzfläche darauf hinweisen, dass es Möglichkeiten gibt, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Vergleichbarkeit: Die Angaben zur Wohn- und Nutzfläche ermöglichen es Käuferinnen und Käufern, verschiedene Immobilienobjekte besser miteinander zu vergleichen. Das ist wichtig, um eine fundierte Entscheidung bei der Wahl der passenden Immobilie zu treffen.

Der Artikel "Kauf einer Immobilie: Unterschied von Wohnfläche und Nutzfläche entscheidet über den Preis" stammt von unserem Partner, dem RedaktionsNetzwerk Deutschland