Wenn sich Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft einigen sollen, hat das Konfliktpotential. Eine externe Verwaltung hilft. © picture alliance/dpa/dpa-tmn
Wohnen

Wohnungseigentümer: So hat sich die Gesetzesreform bemerkbar gemacht

Seit der Reform der Wohnungseigentumsgesetzes ist es verpflichtend, eine Hausverwaltung zu engagieren. Der Werner Karsten Meinke fungiert dabei als Vermittler. Manchmal wird es aber selbst ihm zu bunt.

Am starrsten sind die Fronten häufig, wenn mehrere Familienmitglieder ein Mehrparteienhaus erben und sich dann einigen sollen. Sie bilden dann eine Eigentümergemeinschaft und müssen alle Belange rund um die Immobilie – zum Beispiel welche Farbe die Fassade bekommen soll oder wie die Gemeinschaftsflächen genutzt werden – gemeinsam regeln. Dann kommt es besonders häufig vor, dass sich die Eigentümer eines Hauses untereinander nicht einigen. Solche Fälle landen gerne auch mal vor Gericht.

Das berichtet Karsten Meinke, Immobilienverwalter aus Werne. „Meistens sind es aber Leute, die zufällig zusammengewürfelt sind“, weiß er. Da klappe es meist besser. Vor allem seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes. Seit acht Jahren fungiert er Meinke Hausverwalter mit eingetragener GmbH. Zurzeit betreut er 20 Eigentümergemeinschaften mit rund 250 Wohnungen. Sechs oder sieben der Gemeinschaften sind Zweifamilienhäuser, der Rest größere Mehrfamiliengebäude.

Keine Vorteile mehr wegen größerer Anteile

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetz im Dezember 2020 ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, mit einer Hausverwaltung zusammen zu arbeiten. Davor war es hingegen erlaubt, dass einer der Eigentümer, zum Beispiel einer, der mehrere Wohnungen im Haus besitzt, die Verwaltung übernahm. „Die Verpflichtung soll verhindern, dass einer nur durch größere Anteile Oberwasser gewinnt. So wird entgegengewirkt, dass die Leute sich in unlösbare Streitigkeiten verstricken“, berichtet der Immobilienverwalter. Er selbst fungiert dabei als Vermittler und Schlichter.

Vor allem die Nutzung des Gemeinschaftseigentums sowie Investitionen bergen Konfliktpotential. Häufig sei es so, dass diejenigen Eigentümer, die selbst ihre Wohnungen bewohnen, mehr investieren wollen, als diejenigen, die vermieten. An dieser Stelle kann er Mittelwege finden.

Keine einige Entscheidung mehr nötig

Ein weiterer wichtiger Punkt, der im Wohnungseigentumsgesetzes reformiert wurde, ist dass nicht mehr wie bisher die Zustimmung aller Eigentümer für Veränderungen notwendig ist. Jetzt reicht eine Mehrheit bei Entscheidungen aus. Auch ist die Eigentümerversammlung nun immer beschlussfähig, unabhängig von der anwesenden Zahl der Wohnungseigentümer oder Eigentumsanteile. Dadurch könnten Investitionen schneller auf den Weg gebracht werden, statt sie jahreslang zu verschleppen.

„Die Teilungserklärung ist die Bibel der Gemeinschaft“, erklärt Meinke weiter. Mithilfe der Teilungserklärung wird festgelegt, wie die Grundstücksanteile, also die Eigentumsverhältnisse unter den Eigentümern aufgeteilt wird. Bei der Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum hilft das Wohnungseigentumsgesetz. „Je detaillierter die Teilungserklärung ist“, sagt Meinke, „desto geringer ist das Konfliktpotential.“

Meist komme es wegen größerer Investitionen zu Streit, selten wegen Kleinigkeiten. Wenn sich die Eigentümer so gar nicht einigen können, „sehr streitig sind“, wie der Verwalter sagt, beendet er auch schon mal die Zusammenarbeit. Drei Mal habe er bisher wegen „Streitereien und Kleinkariertheit“ schon die Zusammenarbeit aufgekündigt.

Die Reform habe veraltete Regelungen angepasst. Eine ungewöhnliche und auch altmodische Besonderheit, wie Meinke findet, birgt das Gesetz aber noch immer: Wenn eine Wohnung verkauft werden soll, muss er dem als Verwalter zustimmen. „Das ist ein Relikt aus früherer Zeit“, findet er. „Früher sollte das regeln, dass bestimmte Leute, zum Beispiel Mafiosi, viele Wohnungen aufkaufen konnten. Heute ist das eigentlich ein veraltetes Relikt.“

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In und um Stuttgart aufgewachsen, in Mittelhessen Studienjahre verbracht und schließlich im Ruhrgebiet gestrandet treibt Kristina Gerstenmaier vor allem eine ausgeprägte Neugier. Im Lokalen wird die am besten befriedigt, findet sie.
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Kristina Gerstenmaier

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