Sandra Pippel ist Immobilienberaterin bei der Volksbank Kamen-Werne. © Jörg Heckenkamp (Archiv)
Immobilien

Der erste Schritt zum Wohneigentum: „Viele haben völlig falsche Vorstellungen“

Die Preise für Immobilien klettern weiter in die Höhe. Doch nicht nur darum kann der Weg zum Eigentum steinig werden. Wir erklären die ersten Schritte, damit die Reise nicht zum Horrortrip wird.

Das Angebot ist überschaubar, die Preise klettern immer weiter in die Höhe: Wer auf der Suche nach Wohneigentum ist, erlebt gerade ziemlich turbulente Zeiten. Denn trotz – oder gerade wegen – der Corona-Krise ist der Wunsch nach einer eigenen Immobilie bei vielen Menschen groß. Das zeigt unter anderem eine Analyse des Immobilienportals „Immowelt“. Demnach sind im vergangenen Jahr die Kaufpreise von Eigentumswohnungen in 75 von 81 deutschen Großstädten stark gestiegen – teilweise sogar um mehr als 30 Prozent.

Eine Entwicklung, die viele Fragen bei denjenigen aufwirft, die keine Lust mehr auf Mietverträge haben und ihre nächste Unterschrift lieber unter einen Kaufvertrag setzen möchten: Was sollten Interessenten jetzt tun? Schnell kaufen, bevor überhaupt nichts mehr zu haben ist? Oder lieber abwarten und auf bessere Zeiten hoffen? Und wie sollten eigentlich die ersten Schritte auf dem Weg zur eigenen Immobilie aussehen?

Sandra Pippel ist Immobilienberaterin bei der Volksbank Kamen-Werne. Häufig führt der Weg von potenziellen Häuslebauern und Co. diese schon recht früh an Pippels Schreibtisch. Entweder weil jemand eine Immobilienanzeige im Internet entdeckt hat oder aber weil er einfach mal wissen möchte, wie seine Chancen auf dem Markt in etwa stehen. Und zu den ersten Fragen, die Pippel dann stellt, gehört die nach der finanziellen Situation: Wie viel Immobilie kann sich der Kunde leisten?

„Viele wollen den zweiten Schritt vor dem ersten machen. Aber das führt meistens nur zu Enttäuschung“, sagt Pippel. Wer einfach drauf los sucht und vielleicht sogar schon Besichtigungstermine vereinbart, ohne sich über seine finanziellen Möglichkeiten im Klaren zu sein, macht am Ende oftmals ein langes Gesicht. Spätestens dann, wenn es um die Finanzierung geht und die Bank ihrem Kunden mitteilt, dass – nur um mal ein Beispiel zu nennen – der Erwerb einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro bei einem Eigenkapital von 10.000 Euro eher unrealistisch ist.

Aber ist es tatsächlich so, dass Wunsch und Wirklichkeit derart weit auseinander liegen? Pippel nickt. Alles schon vorgekommen. Und das ist auch der Grund dafür, dass die Immobilienberaterin ihre Interessenten oft – aber keineswegs immer – zunächst mal zu ihrem Kollegen schickt, der sich um das Thema Finanzierung kümmert: „Da müssen viel Kriterien geprüft werden. Und wenn man dann weiß, in welchem Bereich man sich preislich bewegen kann, wird das Suchen hinterher auch einfacher.“

Pippel erstellt dann gemeinsam mit den Kunden ein Suchprofil und nimmt sie in eine Interessentenkartei auf. Das kann ein entscheidender Vorteil sein. Denn längst nicht alle Immobilien, die über die Bank vermittelt werden, landen direkt auf der Homepage. Stattdessen wird ein neues Objekt zunächst mit den Angaben in der Datenbank verglichen. Passt es zu den Wünschen eines Kunden, so wird dieser bevorzugt angeschrieben. Das Suchprofil ist aber nicht in Stein gemeißelt, erklärt die Immobilienberaterin: „Die Wünsche der Kunden ändern sich oft nach den ersten Besichtigungen. Dann merken sie beispielsweise, dass 100 Quadratmeter ihnen doch zu wenig sind – und wir passen das Profil an.“

Die Qual der Wahl: Haus oder Wohnung – Neubau oder Bestand?

Ob sie lieber eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen und ob es sich dabei um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handeln soll, gehört neben der Finanzierung zu den ersten zu klärenden Fragen auf dem Weg zum Eigentum. Bei der Entscheidung spielen viele Faktoren eine Rolle. Eine allgemeingültige Empfehlung wie „Vierköpfige Familien sollten am besten ein eigenes Häuschen auf dem Land bauen“ kommt Pippel aber nicht über die Lippen.

Dazu seien die Bedürfnisse zu individuell, sagt sie. Es gebe auch keine absoluten Pro- und Contra-Argumente für das eine und das andere. Allenfalls gebe es Tendenzen. Zum Beispiel diese:

Preis und Lage: Nach wie vor sind Eigentumswohnungen in der Regel günstiger als Häuser, sowohl beim Neubau als auch beim Bestand. Eine neue Eigentumswohnung zu bekommen, ist je nach Kommune laut Pippel derzeit allerdings „schwierig bis unmöglich“. Und wenn man sie doch bekommt, dann liegt sie eher nah am Stadtzentrum. In den Außenbereichen, wo die Immobilien günstiger sind, findet man dagegen kaum Eigentumswohnungen – dafür aber Häuser.

Platz und Aufwand: Ein großes Haus mit eigenem Garten – das klingt im ersten Moment traumhaft. Ist aber auch mit viel Arbeit verbunden. Das kinderlose Paar, das beruflich stark eingespannt ist, wird daher wohl eher zur Eigentumswohnung tendieren. Zumindest, wenn es sich keinen Gärtner leisten kann. Wer einen Neubau kauft, hat mit Renovierungsarbeiten und den damit verbundenen Kosten erstmal nichts am Hut, muss andererseits beim Kaufpreis aber tiefer in die Tasche greifen. Wer finanziell nicht so gut aufgestellt, aber handwerklich begabt ist, kann schon mal eher im Bestand nachschauen.

Gestaltung und Zeit: Wer das perfekte Eigenheim sucht, wird es kaum im Bestand finden. Wer neu baut, hat mehr Gestaltungsspielraum, muss aber auch länger auf den Einzugstermin warten. Bei einer Bestandsimmobilie sind es laut Pippel meist gut drei Monate nach Vertragsunterzeichnung. Bei einem Neubau haben zu diesem Zeitpunkt in der Regel die Bauarbeiten noch gar nicht begonnen. Zudem gilt: Wer ein Haus kauft, ist sein eigener Herr, bei einer Eigentumswohnung ist er Teil einer Eigentümergemeinschaft. Bei vielen Entscheidungen ist daher eine Absprache erforderlich – und teilweise zahlt man ein hohes Hausgeld, das in einen gemeinsamen Topf fließt, aus dem etwa Betriebs- und Instandhaltungskosten finanziert werden.

Zu schneller Kauf birgt viele Risiken

Der Kontakt zu ihren Kunden endet für Pippel natürlich nicht nach dem ersten Gespräch an ihrem Schreibtisch. Aber das meiste laufe im Anschluss telefonisch oder im Zuge von Besichtigungsterminen vor Ort. „In unseren Räumen trifft man sich normalerweise erst wieder, wenn es um die Details geht und der Kaufvertrag zum Abschluss kommen soll“, erklärt die Immobilienberaterin. Bis dahin sei es aber noch ein weiter Weg. Und auf dem sollten sich Interessenten trotz aktuell niedriger Zinsen und steigender Kaufpreise in Geduld üben.

Eine überhastete Entscheidung bringe schließlich nicht viel – höchstens das Risiko, dass man nach zwei oder drei Jahren total unglücklich ist. Wer jetzt zu knapp finanziere, könnte in Zukunft zudem Probleme bei der Rückzahlung bekommen. Und wie sich der Markt tatsächlich entwickeln wird, ließe sich nicht wirklich abschätzen. Das lehren die Erfahrungen aus der jüngeren Vergangenheit.

„Es hätte vor ein paar Jahren wahrscheinlich niemand gesagt, dass sich das niedrige Zinsniveau so lange halten würde. Und angesichts der Corona-Krise dachten viele, dass es schon in diesem Jahr wieder mehr Immobilien auf dem Markt geben würde. Ich kenne aber niemanden, der jetzt verkaufen musste, weil kein Kapital mehr da war, um die Darlehen zu bedienen“, so Pippel.

Ihr Ratschlag: Wer sich mit dem Gedanken beschäftigt, Eigentum zu erwerben, für den sei jetzt der richtige Zeitpunkt, sich „ins Spiel zu bringen“. Heißt: Sich mit der Materie zu befassen, beraten und auf Interessentenlisten vormerken zu lassen. So bekomme man zumindest schon mal mit, was auf dem Markt passiert, welche Objekte auftauchen. Und man könne bereits einige Dinge planen. Damit der Weg zum Eigentum nicht allzu holprig wird.

3 Dinge, die Sie vermeiden sollten:

  • Den Mietvertrag zu früh kündigen: Das kommt tatsächlich vor, sagt Immobilienberaterin Sandra Pippel. „Manche kündigen ihren Mietvertrag sogar, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist. Und es ist durchaus schon vorgekommen, dass es dann doch nicht zum Abschluss kam.“ Auch wenn der genaue Einzugstermin noch nicht feststeht, sollte man nicht vorschnell handeln. Zumal es auf dem Bau immer mal wieder zu Verzögerungen kommen kann.
  • Sich zu sehr einschränken: Die Traum-Immobilie zu finden, ist nicht einfach. Darum sollte man sich bei der Suche möglichst breit aufstellen. Heißt: Nur auf Online-Portalen zu stöbern, ist zu wenig. Stattdessen lieber bei mehreren Banken und Maklern vorstellig werden und sich auf Interessentenlisten vormerken lassen.
  • Ohne Fachkompetenz vorgehen: Ob Neubau oder Bestands-Immobilie – wer kein Experte ist, sollte sich Hilfe holen. Auch wenn die Gesamtkosten dadurch steigen. Schimmelbefall, Feuchtigkeit und andere gravierende Dinge können eine Immobilie schlimmstenfalls unbewohnbar machen. Makler haben beispielsweise einen geschulten Blick, wenn es um Einsicht in wichtige Unterlagen (Bauaktenarchiv der Stadt, Baulastenverzeichnis, Lageplan, Flurkarte) geht. Bei manchen Bestands-Immobilien können zudem durch den Eigentümer Veränderungen vorgenommen worden sein, die baurechtlich gar nicht zugelassen sind.
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Geboren 1984 in Dortmund, studierte Soziologie und Germanistik in Bochum und ist seit 2018 Redakteur bei Lensing Media.
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