Christian Hansmann ist Experte für Gewerbeimmobilien und leitet das Makler-Unternehmen Ruhr Real in Essen. Den Dortmunder Markt kennt er ganz genau und vermarktet gerade unter anderem dieses neue Bürohaus an der Stockholmer Allee 18. © Peter Wulle
Immobilienmarkt

Trotz Homeoffice-Boom: Dortmunds Büro-Markt floriert

Etliche Büroräume stehen in Dortmund leer. Durch den Homeoffice-Boom in Corona-Zeiten scheinen sie weniger gefragt zu sein. Ist der Markt kaputt? Ganz im Gegenteil, sagen Experten.

Jahrelang hatte die Consilium Finanzmanagement AG, die Boris Fahle 2008 in Dortmund gründete, ihren Sitz an der Hansastraße in der City. Im Sommer dieses Jahres ist Fahle mit seinen sechs Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern umgezogen. Auf Fahles Visitenkarte steht jetzt die Stockholmer Allee 18 als Anschrift.

Dass er das neue Büro auf der Stadtkrone-Ost eröffnete, ist für die Situation auf dem Dortmunder Büroimmobilien-Markt ziemlich typisch. „Das Gros der Büro-Mieter zieht innerhalb Dortmunds um. Und wenn sich jemand, der nicht in die City will, für Dortmund als Standort entscheidet, dann möchte er zum Phoenix-See oder eben zur Stadtkrone-Ost“, stellt Immobilienökonom und Makler Christian Hansmann fest.

Ein weiteres aufstrebendes Areal sei die Büromarktzone Phoenix-West, welche ebenfalls durch diverse Projekte sowie Ansiedlungen von namhaften Unternehmen wie Wilo einen Strukturwandel erlebt und zu einer beliebten Büromarktzone heranwachse.

Die Stadtkrone-Ost dagegen hat sich längst zu einem Top-Standort mit noblem Flair entwickelt. Hier sitzen unweit vom ADAC-Westfalen-Gebäude nicht nur das börsennotierte Software-Unternehmen Adesso oder die Krankenkasse AOK Nordwest, hier baut auch die Versicherung Continentale zurzeit seine neue Unternehmenszentrale.

Büro-Markt in Dortmund ist in der Krise nicht eingebrochen

Für den privaten Dortmunder Investor, der an der Stockholmer Allee 18 ohne jede Vorvermietung das fünfgeschossige Bürohaus bauen ließ, in das die Consilium AG und eine Steuerberater-Kanzlei bereits eingezogen sind, zahlt sich der Mut somit auch schnell aus.

„Wir werden das gerade erst fertiggestellte Objekt noch in diesem Jahr voll vermietet bekommen. Ausschlaggebend dafür sind der gefragte Standort und die Tatsache, dass es in Dortmund kaum verfügbare Büroflächen gibt, die qualitativ gut und in drei bis sechs Monaten bezugsfertig sind“, sagt Christian Hansmann, der als Geschäftsführer das Essener Makler-Unternehmen Ruhr Real leitet.

Die Stadtkrone-Ost an der B1 ist längst zu einer Toplage für Gewerbeimmobilien in Dortmund geworden.
Die Stadtkrone-Ost an der B1 ist längst zu einer Toplage für Gewerbeimmobilien in Dortmund geworden. Hier heißen die Straßen Pariser Bogen oder Stockholmer Allee. Und große Firmen wie Adesso, die AOK Nordwest oder demnächst auch die Versicherung Continentale haben hier ihren Sitz. © Archiv Blossey © Archiv Blossey

Lange Vorlaufszeiten hinsichtlich der Fertigstellung von Büro-Projekten seien insbesondere zu Zeiten von Covid-19 eine Hürde bei der Vermietung. „Beim Projekt Stockholmer Allee 18 hatten wir den Vorteil, dass der Eigentümer den Mut fasste, spekulativ zu bauen“, so Christian Hansmann.

Er kennt den Markt für Geschäftsimmobilien im Ruhrgebiet und speziell auch in Dortmund sehr gut. „Dortmund wächst als Dienstleistungsstandort ständig und ist im Büroflächen-Markt des Ruhrgebiets der zweitstärkste Markt nach Essen“, sagt er. Und dieser Markt sei auch in der Corona-Krise im Vergleich zu anderen Städten in Deutschland weniger eingebrochen.

Boris Fahle leitet die Consilium Finanzmanagement AG in Dortmund.
Boris Fahle ist mit seinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Consilium Finanzmanagement AG in diesem Sommer in ein neues Bürohaus an der Stockholmer Allee umgezogen. „Die attraktive Lage und die modernen Räume in dem Neubau“, so sagt er, „haben einen ganz neuen Spirit in das Unternehmen gebracht.“ © Consilium AG/Ursula Doeren © Consilium AG/Ursula Doeren

Spürbare Auswirkungen der Pandemie auf den Büromarkt sieht Christian Hansmann nicht. „Es wird etwas weniger angemietet, aber es gibt keinen Einbruch. Wir merken, dass die Bedarfe sich verändern. Lag lange der Großraum im Trend, um Flächen zu sparen, so geht die Entwicklung heute wieder zurück zu Zellenbüros bzw. einer Kombination aus Zellenbüros mit Flächen zur Begegnung“, sagt der Fachmann.

Und: „Wurden bisher für zehn Beschäftigte wegen Urlaubs- und Krankheitszeiten acht Arbeitsplätze vorgehalten, werden es wegen des Faktors Homeoffice nach Corona vielleicht noch sechs Arbeitsplätze sein.“

Makler: Bestenfalls zehn Prozent Bürofläche könnten wegfallen

Wirkliche Entspannung am Markt schafft das nicht. Wer also denken würde, dass so ein großes Bürogebäude wie das an der Stockholmer Allee 18 im Corona- und Homeoffice-Jahr 2020 erstmal weitgehend leer bleiben würde, dem macht Christian Hansmann klar, dass alle Unkenrufe vom Tod des Büros ins Reich der Fabel gehören. „Im Homeoffice wird keine Karriere gemacht. Und die meisten Bürobeschäftigten sind gar nicht in der Lage, ihre Tätigkeit im Homeoffice zu erledigen“, sagt er.

Zahlreiche Schreibtischtätigkeiten erforderten, dass die Arbeiten in den besonders gegen Hackerangriffe geschützten internen Netzwerken der Unternehmen erfolgen. Zudem seien viele Wohnungen zu klein, um dauerhaft in ihnen arbeiten zu können. „Deshalb glaube ich“, so Christian Hansmann, „dass die Homeoffice-Diskussion noch nicht zu Ende gedacht ist.“

Dortmunds OB Westphal glaubt nicht an Aufgabe von Bürofläche

Zu großen Flächeneinsparungen werde die „Heimarbeit“ nicht führen. Bestenfalls könnten Unternehmen zehn Prozent der heute genutzten Büroflächen einsparen.

Das neue Stiftsforum soll in Hörde ein Schmuckstück werden. Unter anderem entstehen hier 7533 Quadratmeter Büroflächen in der Nähe des Phoenix-Sees. © Visualisierung: Pfeiffer, Ellermann, Preckel © Visualisierung: Pfeiffer, Ellermann, Preckel

Auch in der Dortmunder Stadtverwaltung beschäftigt man sich aktuell intensiv mit mit der Frage, wie die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Zukunft arbeiten sollen. Jüngst wurde ein Masterplan „Digitale Verwaltung – Arbeiten 4.0“ vorgelegt – darin geht es unter anderem auch um Homeoffice.

Dennoch glaubt auch Dortmunds Oberbürgermeister Thomas Westphal (SPD) weiterhin an den Sinn und Zweck von Büros: „Ich halte es für höchst unwahrscheinlich, dass wir Büroflächen aufgeben werden.“ Sie könnten aber durchaus anders genutzt werden, etwa für kooperativeres Arbeiten, also für die Kommunikation und den Austausch unter den Mitarbeitern.

Nur drei Prozent Leerstand

Obwohl man es angesichts der vielen Büroflächen-Angebote auf den großen Immobilienportalen im Internet nicht vermuten würde, aber die Leerstandsquote in Dortmund liegt nur bei drei Prozent. Es sind also nur drei Prozent der bestehenden Büroflächen in der Stadt verfügbar.

„Und davon sind viele ziemlich runtergekommen und nicht kurzfristig zu vermarkten. Gut wäre eine Quote von fünf bis sechs Prozent“, sagt Christian Hansmann.

Im Stiftsforum entstehen 7355 qm Bürofläche

Insofern wundert es nicht, dass Büroimmobilien, die in Dortmund bis zu 15,60 Euro Miete pro Quadratmeter erzielen, als gute Anlageobjekte gelten und nach wie vor neu gebaut werden. Zum Beispiel am Phoenix-See in Hörde, wo im neuen Stiftsforum 7355 Quadratmeter Bürofläche entstehen. Die Netto-Kaltmiete soll dort bei 13,50 bis 14 Euro liegen.

Auch dieses Gebäude wird laut Christian Hansmann „spekulativ gebaut“. Das heißt, es gibt mit Baubeginn noch keine Mieter für die ab 250 Quadratmeter großen Büro-Einheiten. „Auch diese Flächen werden sich aber schnell vermarkten lassen, denn gut gelegene und gut ausgestattete Büros werden weiterhin sehr gefragt sein“, so der Immobilien-Experte.

Warum das so ist, zeigt auch das Beispiel der Wirtschaftsauskunftei Creditreform. Dieses Unternehmen, das so etwas ist wie die Schufa für Firmen, ist 2014 vom Ostenhellweg zum Phoenix-See umgezogen. „Wir benötigten Parkplätze am Haus und einen modernen Veranstaltungsraum. Das hatten wir in der City nicht. Erst dachten wir, wir wären am Phoenix-See zu weit draußen. Das ist aber überhaupt nicht so. Die Kunden kommen gerne hierher“, sagt Vertriebsleiter Hartmut Irmer.

Und der Creditreform-Wirtschaftsfachmann erzählt genauso wie Finanzexperte Boris Fahle von der Consilium AG auf der Stadtkrone-Ost von einem schönen Effekt, den die neuen, modernen Büroräume in attraktiver Lage mit sich brachten. Beide sagen: „Das hat nochmal einen ganz neuen Spirit ins Unternehmen gebracht.“

Über den Autor
Redaktion Dortmund
Nach mehreren Stationen in Redaktionen rund um Dortmund bin ich seit dem 1. Juni 2015 in der Stadtredaktion Dortmund tätig. Als gebürtigem Dortmunder liegt mir die Stadt am Herzen. Hier interessieren mich nicht nur der Fußball, sondern auch die Kultur und die Wirtschaft. Seit dem 1. April 2020 arbeite ich in der Stadtredaktion als Wirtschaftsredakteur. In meiner Freizeit treibe ich gern Sport: Laufen, Mountainbike-Fahren, Tischtennis, Badminton. Außerdem bin ich Jazz-Fan, höre aber gerne auch Rockmusik (Springsteen, Clapton, Santana etc.).
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Peter Wulle

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