Kaufhof-Immobilie: In anderen Städten half nur der Abriss

dzDrohender Leerstand

Ende Oktober gehen im Kaufhof am Westenhellweg die Lichter aus. Die Immobilie soll als Handelsstandort erhalten bleiben. Beispiele aus Dortmund und anderen Städten zeigen: Das klappt selten.

Dortmund

, 29.09.2020, 08:30 Uhr / Lesedauer: 4 min

In jeder Etage des Kaufhofs am Westenhellweg ist derzeit ersichtlich, dass die Tage des stolzen Warenhauses in der Dortmunder Innenstadt gezählt sind. Der Räumungsverkauf ist im vollen Gange, es mehren sich die leeren Regale, Kleiderständer und Vitrinen.

In knapp zwei Wochen wird das Haus Dortmunds prominentester Leerstand sein - und vorerst wohl auch bleiben.

Jetzt lesen

Denn obwohl Kaufhof-Besitzerin Signa, Stadtverwaltung und Dortmunder Wirtschaftsförderung sich gemeinsam Gedanken über ein Nachnutzungskonzept der Immobilie machen wollen, wird noch einige Zeit vergehen, bis erneut Leben dort Einzug halten könnte.

Zeitweiser Leerstand unausweichlich

Was passiert, wenn ein Warenhaus geschlossen wird und schlagartig riesige Leerflächen vermarktet werden sollen, hat man in Dortmund bereits an anderen Stellen des Stadtkerns erleben müssen.

Zum Beispiel als Karstadt sein Technikhaus an der Ecke Kampstraße/Brückstraße 2010 schloss. Bis 2017 konnten allenfalls einzelne Geschosse temporär vermietet werden, der Großteil des Hauses aber blieb bis zum Abriss dauerhaft ungenutzt.

Das Technikhaus von Karstadt an der Kampstraße konnte nach Auszug des Warenhauses über Jahre nicht mehr voll vermietet werden. Heute entsteht an selber Stelle ein Bau mit Studentenwohnungen.

Das Technikhaus von Karstadt an der Kampstraße konnte nach Auszug des Warenhauses über Jahre nicht mehr voll vermietet werden. Heute entsteht an selber Stelle ein Bau mit Studentenwohnungen. © Stephan Schütze

Als Ursache dafür sieht Stefan Kruse vom Dortmunder Stadtplanungs- und Forschungs-Büro „Junker + Kruse“ ein aussichtsloses Festhalten an nicht mehr zeitgemäßen Konzepten.

Nachmieter für Gesamtfläche kaum zu finden

„Nachmieter zu finden, die so große Flächen neu bespielen könnten, ist kaum noch möglich. Für mehrgeschossige Immobilien wie die ehemaligen Warenhäuser müssen Konzepte her, die auch eine Mischnutzung berücksichtigen“, sagt Kruse.

Einzelhandel allein könne nicht mehr die dauerhafte Belebung dieser Art von Spezialimmobilien garantieren. „Der Standort der Kaufhof-Immobilie liegt mitten in der Fußgängerzone, was eine primäre Nutzung des Erdgeschosses und des ersten Obergeschosses für den Einzelhandel und Gastro-Angebote attraktiv macht. Für die oberen Etagen kämen Nutzungen als Büros und Wohnflächen in Betracht“, sagt Stefan Kruse.

Jetzt lesen

Ob jetzt aber angesichts der architektonischen Ausrichtung und des Alters des Kaufhof-Hauses eine Sanierung oder Teilmodernisierung überhaupt wirtschaftlich Sinn mache, müsse von den Verantwortlichen sorgfältig geprüft werden.

Fehler bei der Innenstadtentwicklung

Laut Stefan Kruse müsse man im Blick behalten, welche Auswirkungen die Corona-Pandemie noch auf die Innenstädte haben wird.

Die derzeitige Innenstadtsituation in Dortmund und dem Rest der Region sei eine Folge einer über Jahrzehnte andauernden Fehlinterpretation von Innenstadtentwicklung.

„Lange Zeit hat man unter einer Entwicklung des Einzelhandels die Expansion von Handelsflächen verstanden. Die Qualität der Angebote zu verbessern hat man außer Acht gelassen.“

Das Ende der Frequenzbringer

Dass Investitionen in den Umbau eines ehemaligen Warenhauses nicht unbedingt eine Garantie für eine erfolgreiche Folgenutzung seien, habe nach Meinung Kruses das Westfalenforum an der Kampstraße als Nachfolger des Horten-Hauses gezeigt.

Nach dem Ende des Warenhauses Horten wurde die Dortmunder Filiale zur Einkaufspassage Westfalenforum umgebaut. Seit Jahren aber leidet das Einkaufszentrum unter großflächigen Leerständen.

Nach dem Ende des Warenhauses Horten wurde die Dortmunder Filiale zur Einkaufspassage Westfalenforum umgebaut. Seit Jahren aber leidet das Einkaufszentrum unter großflächigen Leerständen. © RN-Archiv/Knut Vahlensieck

Statt einer Flächenreduzierung sei es in diesem Fall zu einer Aufspaltung der Flächen gekommen, die Nutzung der Ladenlokale für Dienstleister, Gastronomie und Einzelhandel sei beibehalten worden.

Das bittere Ende seines einstigen Frequenzbringers der Innenstadt hat auch Mülheim an der Ruhr vor zehn Jahren erleben müssen. Am 31. Mai 2010 schloss dort der Kaufhof an der Friedrich-Ebert-Straße für immer seine Türen. Damals eine geradezu unwirkliche Vorstellung, wie Mühlheims Stadtsprecher Volker Wiebels erinnert.

Geisterhaus statt Ankerpunkt

„Das Haus war der Ankerpunkt der City, ein Magnet gegen den auch andere Händler nicht ankamen", so Wiebels. Seit ihrer Eröffnung 1953 galt die Kaufhof-Filiale als erstes Haus am Platz. Die Probleme mit der Immobilie hatten unter der Führung der Warenhauskette durch den Handelskonzern Metro Mitte der 2000er-Jahre zugenommen, wie Volker Wiebels erzählt.

„Damals wurden aus den größeren Häusern der Kette sogenannte Galeria-Filialen. Weil aber der Mühlheimer Standort nach Meinung der Verantwortlichen nicht über genügend Verkaufsfläche verfügte, sollte die Stadt Investitionen zur Standortaufwertung leisten".

Jetzt lesen

Ein Verlegung der U-Bahnhaltestelle ins Untergeschoss der Immobilie hätte man realisiert, neue Bushaltestellen vor dem Haus geschaffen. Bemühungen, die laut Wiebels ins Leere gelaufen seien, Denn die Schließung des Mühlheimer Kaufhofs konnte das nicht abwenden.

Leidvolle Erfahrungen gesammelt

Was folgte, war die leidvolle Erfahrung mit einer offenen Wunde leben zu müssen, so Wiebels. Eine Nachnutzung oder Neuvermietung des Hauses sei schier unmöglich gewesen.

Aufgrund der alten Bausubstanz und zahlreicher Anbauten in der Vergangenheit wäre eine Voll-oder Teilsanierung wirtschaftlich nicht mehr möglich gewesen. Nach sechs Jahren Leben mit dem Leerstand wurde die Immobilie 2016 abgerissen, mit einem Investor an der Hand an selber Stelle ein neues Quartier entwickelt.

Beispiele wie es mit der Umnutzung und Entwicklung von ehemaligen Warenhäusern nicht funktioniert hat, gibt es in der Region viele. Dass eine solche Immobilie auch erfolgreich reaktiviert werden kann, zeigt man in Lünen.

Lüner Konzept als Positivbeispiel

In Lünen hatte Hertie im Stadtzentrum 1969 sein fünfgeschossiges Warenhaus eröffnet. Nach langen Jahren wechselhafter Geschichte wurde das Haus 2009 geschlossen, stand vier Jahre lang leer.

Die Schließung des Hertie-Hauses am Lüner Marktplatz war damalig ein schwerer Schlag für die Innenstadt.

Die Schließung des Hertie-Hauses am Lüner Marktplatz war damalig ein schwerer Schlag für die Innenstadt. © Günther Goldstein

2013 nahm sich der Lüner Bauverein der Schrottimmobilie an, erarbeitete im Schulterschluss mit der Stadtverwaltung ein Konzept, das einen Rückbau bis auf das stählerne Skelett und darauf den Neuaufbau vorsah. Seit Fertigstellung des Projekts im Jahre 2016 sorgt das Gebäude für eine Belebung der Innenstadt.

Für Astrid Linn, Bauassessorin der Stadt Lünen und kommunale Fachreferentin für Stadtentwicklung, das Ergebnis davon, dass Politik und Verwaltung an einem klaren Ziel mit zukunftsfähigem Konzept festgehalten haben, was die Entwicklung des Gebäudes anging: „Es gab Gespräche mit mehreren potenziellen Investoren, die eine zum Teil reine Folgenutzung als Gewerbeimmobilie vorgesehen hatten, aber glücklicherweise wurde am ursprünglichen Kurs festgehalten.“

Nachhaltigkeit im Blick

Man wollte eine zukunftsfähige Mischnutzung realisieren. Sowohl Handel und Gastronomie, Büro- und Arztpraxenflächen als auch Wohneinheiten sollten entstehen. Und dafür holte man fast ausschließlich regionale Partner als Mieter mit an Bord.

„Bei der Entwicklung mussten der Marktplatz sowie die gesamte Innenstadt und ihre Handelsinfrastruktur mitgedacht werden“, sagt Astrid Linn. Ad hoc den Leerstand temporär zu füllen, wäre der falsche Weg gewesen, es habe ein Konzept gebraucht, dass über die nächsten Jahre hinaus Tragbarkeit bieten musste.

Der Lüner Marktplatz hat nach dem Umbau des Hertie-Hauses (links) wieder an Attraktivität gewonnen.

Der Lüner Marktplatz hat nach dem Umbau des Hertie-Hauses (links) wieder an Attraktivität gewonnen. © Günther Goldstein

„Einen Nachmieter für die Flächen des ursprünglichen Hauses zu finden, stellte sich als nahezu unmöglich dar“, blickt Andreas Zaremba, Geschäftsführer des Lüner Bauvereins, zurück auf die Zeit mit dem Hertie-Geisterhaus.

Mit dem Umbaukonzept habe man dem veränderten Konsumverhalten Rechnung gezollt. Eine Zukunft als reiner Handelsstandort sei für das Haus in Lünen keine Perspektive gewesen.

Lesen Sie jetzt

Das Karstadt-Sports-Haus in Dortmund bleibt erhalten - das ist nun offiziell. Schon in den vergangenen Tagen hatte sich die gute Nachricht angekündigt. Von Gregor Beushausen

Lesen Sie jetzt