Erkennen Sie diesen Dortmunder Stadtbezirk aus der Luft? Hier wurden im vergangenen Jahr bei Immobilienverkäufen die absoluten Toppreise erzielt. © Hans Blossey (Archiv)
Grundstücksmarktbericht 2021

Immobilien-Boom: Ein Dortmunder Stadtbezirk steht für Spitzenpreise

Die Pandemie bremst das Streben nach Wohneigentum nicht. Im Gegenteil: Immobilien sind gefragt, die Preise in Dortmund steigen. Vor allem in einem Stadtbezirk werden Top-Preise erzielt.

Durch die Corona-Pandemie waren im Jahr 2020 weitreichende Auswirkungen auf alle Lebensbereiche zu verzeichnen. Auch mögliche Einflüsse auf den Immobilienmarkt wurden diskutiert. Die Analyse der Kaufpreissammlung, die der Gutachterausschuss mit dem Grundstücksmarktbericht 2021 jetzt vorlegt, lässt hingegen zurzeit keine Auswirkungen auf den Dortmunder Grundstücksmarkt erkennen.

„Die Investitionsbereitschaft war in 2020 aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase, der Zinsentwicklung bei Banken und Sparkassen und der Sicherung von Vermögen in wertbeständige Wohnimmobilien von der Pandemie unbeeinflusst“, sagt Christian Hecker, der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Dortmund.

Für das zurückliegende Jahr wurden seitens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses über 4800 Kaufverträge registriert und analysiert und damit rund acht Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz im Berichtsjahr 2020 liegt, wie in den vergangenen Jahren, bei etwa 1,5 Milliarden Euro.

Die meisten Immobilien-Käufer kommen aus Dortmund

Mehr als 70 Prozent der Käufer von Immobilien in Dortmund, so steht es in dem aktuellen Bericht, wohnten auch vor dem Kauf bereits in Dortmund. Die Zugezogenen kommen im Wesentlichen aus den angrenzenden Städten wie Bochum, Lünen und Schwerte, aber auch aus weiter entfernten Gemeinden.

Die Gutachter stellen fest, dass die Preise in Dortmund weiter steigen – insbesondere eigengenutzte Wohnimmobilien sind noch teurer geworden. Wird der Teilmarkt der Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäusern und Geschosswohnungsbau) näher betrachtet, ist bei nahezu gleicher Anzahl an abgeschlossenen Kauffällen ein Anstieg des Geldumsatzes von neun Prozent zu verzeichnen.

Lücklemberg im südlichen Stadtgebiet zählt zu den besten und auch teuersten Wohnlagen in Dortmund.
Lücklemberg im südlichen Stadtgebiet zählt zu den besten und auch teuersten Wohnlagen in Dortmund. In dem Ortsteil wurde im vergangenen Jahr der höchste Kaufpreis für ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus erzielt – mit rund 3,5 Millionen Euro. © Oliver Schaper (Archiv) © Oliver Schaper (Archiv)

Die Umsatzsteigerung spiegelt sich auch in der Kaufpreisentwicklung wider. So lässt sich bei Bestandsimmobilien eine Preissteigerung zwischen vier und elf Prozent feststellen. Der höchste Kaufpreis für ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus wurde im Stadtbezirk Hombruch – genau gesagt: in Lücklemberg – mit rund 3,5 Millionen Euro erzielt.

Eigentumswohnung jetzt 15 Prozent teurer als 2019

Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum ist die Anzahl der getätigten Transaktionen, aufgrund einer größeren Anzahl an Verkäufen von Garagen/Stellplätzen, deutlich gestiegen, der Geldumsatz hingegen nur leicht. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung sind 2020 rund 3400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt worden, und damit rund 15 Prozent mehr als im Vorjahr.

Bei den Kaufpreisen für Wohnungseigentum im Bestand ist analog zur Immobilienrichtwertentwicklung ein deutlicher Anstieg von durchschnittlich rund 20 Prozent zu erkennen.

„Die allgemeine Preisentwicklung von Bestandsimmobilien zeigt das Vertrauen der Käufer in den Standort Dortmund und die Werthaltigkeit von Immobilien“, sagt Ulf Meyer-Dietrich als stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses, „so ist insbesondere in den innenstadtnahen Lagen ein deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen.“ Die teuerste veräußerte Eigentumswohnung lag jedoch in Kirchhörde, also auch im Stadtbezirk Hombruch – gezahlt wurden dafür 700.000 Euro.

Die großen Baugebiete sind jetzt alle bebaut

Der Geldumsatz für unbebaute baulich nutzbare Grundstücke lag im Berichtsjahr 2020 bei rund 60 Millionen Euro und somit etwa vier Millionen Euro unter dem des Vorjahres. Die Anzahl der dem Geldumsatz zugrunde liegenden, abgeschlossenen Kauffälle ist ebenfalls rückläufig. Hier ist ein erneuter deutlicher Rückgang um etwa 20 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen.

Ganz oben in Dortmunds Norden ist beinahe ein ganz neuer Stadtteil entstanden: die Brechtener Heide. Im ersten und zweiten Bauabschnitt (r.) soll der Straßenausbau zeitnah beginnen.
Ganz oben in Dortmunds Norden ist beinahe ein ganz neuer Stadtteil entstanden: die Brechtener Heide. Im ersten und zweiten Bauabschnitt (r.) soll der Straßenausbau zeitnah beginnen. © Oliver Schaper © Oliver Schaper

Lediglich 14 Verträge wurden in Neubaugebieten abgeschlossen, davon 7 in der Brechtener Heide. „Die größeren Baugebiete der letzten Jahre sind fast vollständig bebaut und ein geringeres Angebot an Bauplätzen findet sich in steigenden Bodenrichtwerten wieder“, verdeutlicht Christian Hecker.

So beträgt die Bodenpreissteigerung, als Kennzahl für eine durchschnittliche Entwicklung im gesamten Dortmunder Stadtgebiet, für den individuellen Wohnungsbau rund neun Prozent und für den Geschosswohnungsbau rund fünf Prozent.

Haus & Grund sieht immensen Bedarf an Baulandflächen

„Die größere Bereitstellung von Wohnbaulandflächen würde zu einer Entspannung in diesem Teilmarkt führen“, sagt Ulf Meyer-Dietrich. Das höchste Bodenrichtwertniveau findet sich in Lücklemberg, in der südlichen Gartenstadt und am Phoenix-See. Dort überschritt der Bodenrichtwert für ein unbebautes Ein- und Zweifamilienhausgrundstück jeweils die Schwelle von 600 Euro pro Quadratmeter.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund Dortmund betont angesichts einer „unverändert starken Nachfrage nach Eigentum“, dass es einen immensen Bedarf an Baulandflächen und Wohnimmobilien gibt. „Wir unterstützen das Vorgehen, diesen Bedarf – neben der Ausweisung neuer Baulandflächen – insbesondere durch eine bessere Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur zu decken“, sagt Geschäftsführer Dennis Soldmann.

Mit einem Baulückenkataster werde auch bereits ein wichtiger Schritt zur Hebung von Flächenpotenzialen getan. „Zudem“, so Dennis Soldmann, „sehen wir großes Potenzial in der Aktivierung von Flächen, die im Übergang vom Innen- zum Außenbereich liegen und bei denen die notwendige Erschließung durch die unmittelbare Anbindung an den bebauten Innenbereich bereits gesichert ist.“

Gutachterausschuss

Daten für die Immobilienwirtschaft

  • Die Gutachterausschüsse sind als Einrichtungen des Landes unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Gremien. Die Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet.
  • Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erstatten Wertgutachten, führen eine Kaufpreissammlung, ermitteln und veröffentlichen Bodenrichtwerte, ermitteln die für die Bewertung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung (Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren u.ä.) und können Mietspiegel erstellen.
  • Die Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses für Grundstückwerte in der Stadt Dortmund können kostenlos im Internet auf der Homepage http://www.borisplus.nrw.de/ eingesehen und bei Bedarf als pdf-Dokument erzeugt und ausgedruckt werden.
  • Borisplus.NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in NRW.
  • Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.
Über den Autor
Redaktion Dortmund
Nach mehreren Stationen in Redaktionen rund um Dortmund bin ich seit dem 1. Juni 2015 in der Stadtredaktion Dortmund tätig. Als gebürtigem Dortmunder liegt mir die Stadt am Herzen. Hier interessieren mich nicht nur der Fußball, sondern auch die Kultur und die Wirtschaft. Seit dem 1. April 2020 arbeite ich in der Stadtredaktion als Wirtschaftsredakteur. In meiner Freizeit treibe ich gern Sport: Laufen, Mountainbike-Fahren, Tischtennis, Badminton. Außerdem bin ich Jazz-Fan, höre aber gerne auch Rockmusik (Springsteen, Clapton, Santana etc.).
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Peter Wulle
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