Hauskauf in Dortmund ist günstiger als vor 10 Jahren - trotz deutlich höherer Preise

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Häuser und Wohnungen sind in den letzten Jahren deutlich teurer geworden, die Finanzierung günstiger. Macht das den Immobilienkauf in Dortmund schwieriger oder einfacher? Eine Analyse.

Dortmund

, 13.05.2019, 04:30 Uhr / Lesedauer: 2 min

Im Jahr 2007 kostete ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern in Dortmund durchschnittlich 238.056 Euro. Zehn Jahre später musste man dafür bereits 308.750 Euro bezahlen – eine Steigerung um 30 Prozent. Die Preisentwicklung verunsichert manche Kaufinteressenten, die sich heute fragen: Hätte ich nicht besser schon vor zehn Jahren eine Immobilie kaufen sollen?

Für Dortmund kann man das verneinen. Mit Blick auch auf die Lohnentwicklung hat der Finanzierungsvermittler Dr. Klein Privatkunden AG aus Lübeck für zehn Metropolregionen in einer Beispielrechnung untersucht, wie viele monatliche Haushaltsnettoeinkommen 2007 und 2017 für den Kauf eines Hauses nötig waren.

Elf Monatsgehälter weniger

Danach waren in Dortmund 2017 elf Monatsgehälter weniger notwendig als zehn Jahre zuvor. Um den Kauf einer Immobilie in Dortmund zu finanzieren, brauchte man im Jahr 2017 nämlich 126 monatliche Haushaltsnettoeinkommen.

Hauskauf in Dortmund ist günstiger als vor 10 Jahren - trotz deutlich höherer Preise

Baufinanzierungen im Vergleich. © Dr. Klein/Klose

Die Modellrechnung geht vom durchschnittlich gezahlten Preis für ein selbst genutztes Einfamilienhaus aus sowie einem Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent plus der Kaufnebenkosten. Letztere steigen prozentual zum Eigenkapitaleinsatz. Und der hat sich laut Dr. Klein in den vergangenen zehn Jahren deutlich nach oben entwickelt. In Dortmund ist der Eigenkapitaleinsatz von 2007 bis 2017 um 36 Prozent von 72.607 Euro auf 98.800 Euro gestiegen.

Zinszahlungen fast halbiert

Dass der Gesamtkapitaleinsatz für den Hauskauf – also Eigenkapital plus Darlehenssumme plus Zinsen – nicht in gleichem Maße gestiegen ist wie der Hauspreis, liegt am gesunkenen Zinseinsatz. Unter allen untersuchten Metropolregionen von München bis Hamburg ergibt sich, prozentual gesehen, die größte Zinszahlungs-Differenz für Dortmund: Bei einem Kaufpreis von rund 238.000 Euro wurden bei einer 20-jährigen Volltilgung 2007 circa 114.000 Euro für Zinsen fällig und damit fast die Hälfte des Kaufpreises. 2017 beliefen sich die Zinsleistungen bei einem Kaufpreis von 309.000 Euro auf nur noch 62.000 Euro, also 45 Prozent weniger, beziehungsweise nur noch 20 Prozent des Kaufpreises.

In vielen Großstädten wie in München Frankfurt und Berlin laufen die Mieten den Einkommen davon. In Dortmund hingegen hält sich das Verhältnis die Waage. Die Kaufkraft liegt neun Prozent unter dem Bundesdurchschnitt und die Miete acht Prozent. Das zeigt eine Analyse des Immobilien-Portals immowelt.de. Sie vergleicht die durchschnittliche Kaufkraft mit den Kaltmieten in den 13 deutschen Städten über 500.000 Einwohnern sowie den zehn reichsten Landkreisen.

Hauskauf in Dortmund ist günstiger als vor 10 Jahren - trotz deutlich höherer Preise

Baufinanzierungen im Vergleich. © immowelt.de/Klkose

Durchschnittlicher Mietpreis bei 7 Euro pro Quadratmeter

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren 220.000 Mietwohnungen und -häuser, die 2018 auf immowelt.de inseriert wurden. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Mietpreise spiegeln den mittleren Wert der Angebotspreise (Median) der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider. Danach liegt in Dortmund der durchschnittliche Mietpreis bei sieben Euro pro Quadratmeter.

Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft 2019 pro Einwohner stammen von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK). Danach lag die Kaufkraft pro Einwohner in Dortmund 2018 bei 21.756 Euro.

Nach der Analyse ist der Unterschied zwischen Einkommen und Miete in München am stärksten. In der bayerischen Landeshauptstadt verdienen die Einwohner zwar 34 Prozent mehr als im Bundesmittel, dafür zahlen sie aber gar 138 Prozent mehr für ihre Wohnung.

Dieser Artikel ist der Start zu einer neuen Serie, in der wir das Thema Wohnen in Dortmund in vielen Facetten beleuchten. In den nächsten Wochen werden weitere Folgen erscheinen unter anderem zu den Themen Airbnb, Wohnen in der Hochhaussiedlung und was zu tun ist, wenn der Mieter im Streitfall Schimmel nichts tut.
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