Wer kann sich das Wohnen in einem solchen Neubau noch leisten? Die Preisdifferenz zwischen den Angebotsmieten für Bestandswohnungen und Neubauwohnungen ist in vielen deutschen Großstädten enorm. Eine Analyse zeigt jetzt, wie groß der Unterschied in Dortmund ist. © dpa
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Baukosten steigen: Neubaumieten in Dortmund nicht mehr unter 10 Euro?

Neubau oder Altbau? Die Mietkosten unterscheiden sich oft erheblich. Eine Analyse zeigt, in welchen Städten der Aufpreis für Neubauten am größten ist - und wie Dortmund abschneidet.

Viele Mieter stehen beim Wohnungswechsel vor der Frage: günstigere Bestandswohnung oder teurer Neubau? Während in einigen Städten Neubauwohnungen deutlich teurer sind, ist andernorts der Aufpreis relativ gering.

Eine Analyse des Immobilienportals „immowelt.de“, wofür die Angebotsmieten bei Neuvermietung von Bestands- und Neubauwohnungen (Baujahr 2017 und jünger) verglichen wurden, verdeutlicht das. Demnach zahlen Mieter in Essen für eine beispielhafte Neubauwohnung mit 3 Zimmern und 80 Quadratmetern im Monat 680 Euro Kaltmiete.

Die Miete in einer vergleichbaren Bestandswohnung beläuft sich auf 570 Euro, was eine Differenz von 110 Euro ergibt – so wenig wie in keiner analysierten Stadt. Auch in Düsseldorf kann sich der Blick auf Neubauten lohnen: In der Landeshauptstadt kostet eine neu gebaute Wohnung 990 Euro, im Bestand sind es 860 Euro. Wenngleich das Preisniveau deutlich höher ist als in Essen, ist der Unterschied mit 130 Euro ebenfalls gering.

Neubau-Aufschlag liegt in Dortmund bei 160 Euro

Für Mieter mit ausreichend Budget kann also eine Neubauwohnung somit eine Alternative sein. Für viele Geringverdiener sind aber bereits Bestandsimmobilien in den Städten nur noch schwer zu bezahlen. Den größten Mietpreisunterschied gibt es bei den 14 untersuchten Großstädten in Stuttgart (+310 Euro). Wie in Bremen (+140 Euro) und Leipzig (+150 Euro) hält sich dagegen auch in Dortmund der Aufschlag für eine Neubauwohnung in Grenzen.

Nach der Datenbasis von Immowelt liegt die Bestandsmiete für die oben angegebene Beispielswohnung in Dortmund bei 540 Euro (kalt). Die vergleichbare Neubauwohnung kostet 700 Euro Kaltmiete, also 160 Euro mehr.

Anders sieht das in München aus: Die Miete in einer neuen Wohnung kostet dort 1570 Euro. Die Angebotsmieten von Bestandswohnungen liegen bei 1300 Euro und sind damit deutlich teurer als Neubauten in anderen Städten. Der Aufpreis ist mit 270 Euro ebenfalls deutlich größer als andernorts.

Droht Dortmund eine Entwicklung wie in München?

Der Münchener Wohnungsmarkt ist inzwischen so angespannt, dass selbst für Bestandswohnungen sehr hohe Preise verlangt werden. Hinzu kommt, dass viele Wohnungen dank Sanierungen fast neuwertig und dementsprechend teuer sind. Aufgrund der sehr hohen Grundstückspreise und Nachfrage sind Neubauwohnungen trotzdem nochmal deutlich teurer.

Droht so eine Entwicklung auch in Dortmund? „Besonders in den dicht besiedelten deutschen Großstädten, in denen Bauland knapp ist, ist der Bau von Neubauten dementsprechend teurer. Die Mieten sind folglich so hoch, dass sie sich nur noch die Besserverdiener leisten können“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, Geschäftsführer von Immowelt.

Dr. Thomas Bach, Hauptgeschäftsführer bei Haus & Grund in Dortmund verweist darauf, dass die Bestandsmieten in Dortmund noch relativ niedrig seien. Auch deshalb gebe es zu den Neubaumieten im Schnitt einen Differenz von immerhin 160 Euro.
Dr. Thomas Bach, Hauptgeschäftsführer bei Haus & Grund in Dortmund verweist darauf, dass die Bestandsmieten in Dortmund noch relativ niedrig seien. Auch deshalb gebe es zu den Neubaumieten im Schnitt einen Differenz von immerhin 160 Euro. © Haus & Grund © Haus & Grund

Beim Eigentümerverband Haus & Grund in Dortmund bewertet man das Mietniveau als „immer noch moderat“. „Das Ende der Fahnenstange ist aber wohl noch nicht erreicht. Eine Entwicklung wie in München ist allerdings nicht zu erwarten“, sagt Geschäftsführer Dennis Soldmann.

Anforderungen an einen Neubau wachsen

Dass es auch in Dortmund einen doch deutlichen Unterschied zwischen Bestands- und den Neubaumieten gibt, führt Hauptgeschäftsführer Dr. Thomas Bach darauf zurück, dass die Bestandsmieten in Dortmund relativ niedrig seien.

„Die Bestandsmieten liegen bei 5 bis 8 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, bei Neubauten liegt die Kaltmiete bei 9 bis 12 Euro. Die Mieten würden näher aneinander liegen, wenn die Bestandsmieten schon höher lägen“, so Thomas Bach.

Dennis Soldmann verweist darauf, dass nicht nur die wegen knappen Baulandes steigenden Grundstückspreise die Neubaumieten in die Höhe treiben, sondern auch die Baukosten: „Die Anforderungen an einen Neubau werden – zum Beispiel in Sachen Brandschutz oder energetische Standards – immer höher und auch die Materialpreise steigen teilweise enorm.“

Investor braucht für eine Grundrendite mindestens 10 Euro Miete

Wer Wohnraum im frei finanzierten Wohnungsbau schafft, kann nach seiner Einschätzung unter zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter nicht vermieten. Und Thomas Bach sagt: „Als privater Investor kann ja niemand bauen, um ein Minus zu machen. Eine Grundrendite muss ja schon erzielt werden.“

Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung muss bezahlbarer Wohnraum erhalten, aber auch geschaffen werden – beispielsweise durch Förderung und Steuererleichterungen für sozial ausgewogene Bauprojekte.

„Der öffentlich geförderte Wohnungsbau stellt einen wichtigen Baustein dar, um die Mieten langfristig auf einem stabilen Niveau zu halten“, so Dennis Soldmann und Thomas Bach.

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Redaktion Dortmund
Nach mehreren Stationen in Redaktionen rund um Dortmund bin ich seit dem 1. Juni 2015 in der Stadtredaktion Dortmund tätig. Als gebürtigem Dortmunder liegt mir die Stadt am Herzen. Hier interessieren mich nicht nur der Fußball, sondern auch die Kultur und die Wirtschaft. Seit dem 1. April 2020 arbeite ich in der Stadtredaktion als Wirtschaftsredakteur. In meiner Freizeit treibe ich gern Sport: Laufen, Mountainbike-Fahren, Tischtennis, Badminton. Außerdem bin ich Jazz-Fan, höre aber gerne auch Rockmusik (Springsteen, Clapton, Santana etc.).
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Peter Wulle

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