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Altbau unten nass: Eigentümergemeinschaft muss sanieren

Karlsruhe. Wohneigentum befreit von der Miete, aber nicht von finanziellen Belastungen. Und wenn eine Eigentümergemeinschaft in Streit gerät, kann es unangenehm werden. Über die teure Sanierung eines nassen Souterrains in Hamburg hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

Altbau unten nass: Eigentümergemeinschaft muss sanieren

Die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses muss für die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden im Souterrain aufkommen. Foto: Uwe Anspach

Ein Altbau in Hamburg, unten sind die Wände feucht, oben ist alles in bester Ordnung: Müssen die, die oben wohnen, der Sanierung zustimmen und mitbezahlen? Wie viele Gutachten braucht man, muss überhaupt saniert werden?

Streit über solche Fragen hat die Eigentümer von zwölf Wohnungen und drei Büros bis zum Bundesgerichtshof in Karlsruhe geführt. Der V. Senat hat jetzt für Klarheit gesorgt: Es muss saniert werden, die Rechnung teilen sich alle. (V ZR 203/17)

Welches Problem gibt es in dem Haus?

Das gründerzeitliche Gebäude stammt aus dem Jahr 1890. Seit einer Aufteilung 1986 umfasst es zwölf Wohnungen und drei sogenannte Teileigentumseinheiten im Souterrain. Darin untergebracht sind eine Naturheilpraxis, eine Künstler- und eine Kommunikationsagentur. Deren Wände sind feucht. 2010 und 2011 stellten ein Ingenieurbüro und ein Architekt in Gutachten jeweils das Fehlen von Sockelabdichtung und Horizontalsperre als Ursache fest. Außerdem seien Salze ins Mauerwerk eingedrungen. Die Sanierung würde rund 300 000 Euro kosten.

Wie sind Sanierungen in Eigentümergemeinschaften geregelt?

Wie Eigentümergemeinschaften ihre Immobilie zu verwalten haben, regelt das Wohneigentumsgesetz. Grundsätzlich steht den Eigentümern die Verwaltung gemeinschaftlich zu.

Unterschieden wird zwischen Sondereigentum, für das jeder Eigentümer selbst verantwortlich ist, und Gemeinschaftseigentum. Wer zum Beispiel sein Badezimmer, das Sondereigentum ist, sanieren möchte, ist frei in seinen Entscheidungen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst gemeinsam genutzte Räume wie das Treppenhaus, aber auch Fassaden und Dach. Werden hier Sanierungsarbeiten nötig, müssen alle Eigentümer nach ihrem Anteil am Objekt zahlen. Dafür wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet.

Laut Gesetz gehört zur Verwaltung einer Wohneigentumsgemeinschaft die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Warum streiten die Parteien?

Auf einer Eigentümerversammlung am 31. März 2015 lehnte die Mehrheit Anträge zur Beseitigung der Schäden ab. Beschlossen wurde stattdessen, ein neues Gutachten einzuholen. Die Mehrheit der Eigentümer meinte, dass Feuchtigkeitsschäden zu einem Altbau von 1890 gehören. Es komme auf die damals geltenden Regeln der Technik an. Die Antragsteller zogen gegen die Beschlüsse vor Gericht.

Was hat der BGH entschieden?

Die BGH-Richter machen in ihrem Urteil deutlich, dass die Nutzung des Tiefparterres entscheidend ist. Weil es laut Teilungserklärung Räume sind, in denen sich Menschen aufhalten, müssen diese trocken sein. 300 000 Euro seien zwar viel Geld, die Verhältnismäßigkeit zum erreichbaren Nutzen sei aber noch gegeben. Eine Obergrenze für die finanzielle Belastung einzelner Wohnungseigentümer gibt nach der BGH-Rechtssprechung nicht. Für die Reparatur eines Daches müssten auch alle Eigentümer gemeinsam aufkommen, obwohl zunächst nur das oberste Stockwerk betroffen sei.

Was sagt der Eigentümerverband Haus & Grund?

Probleme in Wohnungseigentümergemeinschaften seien häufig, sagt die Rechtsreferentin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, Julia Wagner. „Es darf nicht soweit kommen, wie es hier gekommen ist.“ Vor einem Beschluss in der Eigentümerversammlung sollten die Beteiligten miteinander reden. „Hilfreich sind eindeutige Teilungserklärungen und ein Beirat, der vermitteln kann.“

Ihr Verband empfehle grundsätzlich, einen Verwaltungsbeirat zu wählen. Ein gewählter Beirat besteht, wenn die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, aus drei Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. Nach Wagners Erfahrung kennen sie die Immobilie und die Menschen, die darin wohnen, oft besser als ein Verwalter. Im Streitfall könne auch ein Mediator helfen, Konflikte nicht eskalieren zu lassen. „Wenn es erstmal auf ein Gerichtsverfahren hinausläuft, entstehen zum einen hohe Kosten und zum anderen dauert es oft Jahre.“

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten unbedingt die Beschlüsse und Protokolle der Eigentümerversammlungen ansehen, rät Wagner. „Man kriegt über Protokolle auch raus, wie die Gemeinschaft funktioniert.“ Außerdem könne man sich Klarheit über den Zustand des Objekts verschaffen.

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